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Mercati

Napoli, calano i valori immobiliari

22 maggio 2012




Il mercato immobiliare parla chiaro. Le      abitazioni signorili delle zone centrali mantengono il loro valore e continuano a rappresentare un buon assegno circolare nelle mani dei proprietari che decidessero di vendere. Tutto il resto – tipologia abitative più modeste o, ancor più, in aree non centrali delle città – cede punti alla crisi economica e alla difficoltà per i potenziali acquirenti di ottenere dei mutui. "Anche chi è riuscito ad accedere a un finanziamento – spiega Tecnocasa, il network di agenzie immobiliare in franchising - ha ottenuto importi più contenuti e di conseguenza i prezzi degli immobili si sono ridotti". Ad acquistare in centro a Napoli sono prevalentemente investitori che hanno impiegato capitali non superiori a 100mila euro per acquistare monolocali e bilocali da mettere a reddito. Per un monolocale si prendono, difatti, sui 400-450 euro al mese, per un bilocale 550 euro al mese. Tra chi acquista in centro c'è anche il professionista che cerca soluzioni di prestigio e si orienta verso tagli di 100-120 mq, possibilmente piani alti con tanto di terrazzo, case che si trovano su via Duomo, corso Umberto I e via Benedetto Croce a prezzi medi di 4mila euro al mq, 3mila se da ristrutturare. Sulle vie interne e tra i tre decumani, le strade antiche del cuore di Napoli, l'offerta immobiliare interessa abitazioni di tipo popolare costruite nel Sei-Settecento, palazzi spesso privi di ascensore e in cattivo stato di conservazione. I valori si abbassano notevolmente: intorno a 1.200 euro al mq. Inoltre, in seguito al trasferimento del tribunale da questa zona all'interno del centro direzionale si è determinata anche una diminuzione della domanda di immobili ad uso ufficio.

Nella zona tra Porta Capuana, via Arenaccia e Corso Garibaldi, il mercato residenziale ha subito una autentica battuta d'arresto, con cali che superano l'11%. La stretta creditizia fa sì che domanda e offerta si incontrino con difficoltà, con la conseguenza che le tempistiche medie di compravendita si sono allungate. Certo, questo non vale per chi dispone di capitali pronti all'uso e, forte di questa posizione, chiude le trattative velocemente e a prezzi di favore. Difatti, gli operatori registrano numerosi acquisti da parte di investitori che disinvestono dai mercati finanziari e si spostano sul mattone. Anche perché il mercato degli affitti è sempre solido: i conduttori sono prevalentemente giovani coppie, mentre gli stranieri diminuiscono, non riuscendo a fornire le necessarie garanzie. Per un monolocale si spendono tra 350 e 400 euro mensili, che salgono a 500 per un bilocale, a 600 per un trilocale.

Ma la macroarea che segnala il ribasso più forte è quella del Centro direzionale: -6,7%. Tra i quartieri in diminuzione c'è quello di Barra, un quartiere periferico meta d'acquisto per gli acquirenti con un basso potere di spesa, non più di 120mila euro. Adiacente sorge il quartiere di San Giovanni a Teduccio, dove le quotazioni sono rimaste invece stabili, un po' grazie alla possibilità di affaccio sul mare. Per una soluzione usata con vista mare si spendono cifre medie di 3mila euro al mq. In via San Bernardino ci sono anche abitazioni in cemento armato che si scambiano a prezzi medi sui 2.700 euro al mq, in via Positano case ex Ina che si scambiano a prezzi medi sui 1.200 euro al mq.

Forte contrazione – del 6,5% - anche nell'area Posillipo – Chiaia – San Ferdinando. La maggior parte della domanda si concentra su tagli da 120-130 mq con vista panoramica su cui investire capitali importanti, 700-800mila euro. Le tempistiche di vendita sono ormai intorno a 6-8 mesi e i prezzi sono sempre trattabili. Al momento si registrano prezzi top intorno a 10mila euro al mq per le abitazioni signorili d'epoca ristrutturate e con vista panoramica all'interno di parchi che offrono discesa privata al mare, piscina e campi da tennis. Si trovano in via Posillipo, via Russo, Discesa Gaiola e via Marechiaro. Le soluzioni signorili e prestigiose non hanno difficoltà sul mercato perché il target della zona è particolarmente esigente. Tra le vie in cui è più facile trovare immobili panoramici e di prestigio ci sono via Petrarca, via Orazio che offrono condomini costruiti negli anni Settanta e dotati di portineria e di parco. La zona di via Caravaggio e di via Manzoni è quella che ha registrato una maggiore domanda di immobili ad uso investimento sia perché i prezzi sono più contenuti, sia perché la zona è ben servita. In genere chi acquista in zona mette in conto una cifra media di 3-400 mila euro per un trilocale.

Cala anche la Collina, dove la diminuzione dei prezzi è del 4,8%. Tra i quartieri dell'area c'è Secondigliano, un quartiere che offre prevalentemente soluzioni in edilizia popolare. Su corso Secondigliano ci sono anche abitazioni costruite nei primi anni del Novecento con quotazioni comprese tra 4mila e i 4.500 euro al mq. Ci sono poi anche abitazioni in edilizia civile degli anni Settanta che, se in buono stato, si scambiano a prezzi sui 2.200 euro al mq. Buono il mercato degli affitti, con un aumento delle richieste di monolocali da parte di persone anziane.

Infine, la macroarea di Flegrea – Fuorigrotta ha registrato una diminuzione dei prezzi dell'1,5%. Difficili le vendite di immobili dal valore superiore a 4-500 mila euro. La maggioranza degli scambi ha interessato l'abitazione principale sia come primo acquisto che come acquisto migliorativo. La tipologia più richiesta è il trilocale possibilmente in buone condizioni, dotato di spazi esterni, ascensore e posto auto. L'area vanta numerosi parchi condominiali. Fra i più richiesti c'è Parco San Paolo, non lontano dallo stadio, dove per un buon usato si spendono 3.00-3.200 euro al mq. Un altro parco molto apprezzato è Parco Angela, sulla via Terracina, un mix di abitazioni in edilizia popolare e in edilizia privata che si scambiano a prezzi sui 2.500-2600 euro al mq.

In collaborazione con l'Ufficio Studi di Tecnocasa

Giovanna Guercilena
Si occupa di giornalismo economico cercando di allargare lo sguardo al mondo. Scrive in mercati, formazione, tendenze e interviste.
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